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2.資金計画のたて方

不動産売却ガイド2

あなたはいくらまで借りられる?

よくチラシなどで「毎月の支払額○○○○円」という広告を目にしますが、返済額の計算基準が現在の金利の中でも最低の基準で計算されている変動金利のことが多く、金利が上昇した場合のことも念頭に入れておかなければ危険です。実際購入可能な物件の額はあらかじめ用意できる頭金の額と、年収から算出する返済比率(返済額の年収に対する比率)とによって決定します。

また一般の住宅ローンでは返済比率の上限を決めており、借入限度額は返済比率と購入物件の不動産評価額との兼ね合いで決定されます。通常は物件評価額の
80%が上限となっていますが、最近では100%融資も可能な銀行が多くなり、頭金の少ない方でもローンを組めるようになってきました。また購入にかかる諸費用やリフォーム費用も同時に借入可能です。とはいっても家具購入費用、引っ越し費用などの資金もある程度見る必要がありますので、予備費として100万円くらいは用意しておきたいものです。

年収別借入限度額ですが、年収300万円台~400万円台は年収の約6倍、500万円以上は年収の約7倍が一般的な融資目安額となります。

大切なことは借りられる額より返せる額

いくら借りられるかは上記で説明しましたが、それと自分たちが実際に返済できる額とは必ずしもイコールではありません。いくら借りられるかという発想から、現在の家計でいくらまで返せるのか、その範囲で借りられるローン額はどれくらいなのか、といった方向に発想を転換する必要があります。その為には過去半年程度の家計をチェックして、住宅関連支出をはじき出し、それに見合った資金計画を考えるのが安全です。

不動産購入にかかる諸費用

不動産を取得する時には、各種の諸費用が必要になってきます。(下記参照)

物件の形状や価格などによって違いはありませんが、おおまかに言えば購入価格の1割程度は準備しておきましょう。また住宅ローンには諸費用のためのローンがあり、通常のローンとの組み合わせでローン条件を満たしていれば、自己資金がなくても住宅を取得することができます。
ただしこの場合、返済額と収入のバランスをしっかりチェックすることが大切なのは言うまでもありません。

おもな諸費用一覧

収入印紙代:売買契約書に添付する印紙代。金額によって異なるが、
                  500万円超~1千万以下は5千円、
1千万超~5千万円以下は1万円

仲介手数料:不動産業者に支払う仲介報酬。売買価格×3+6万円+消費税。
                  購入物件によっては(仲介を必要としない物件)不要な場合あり。

収入印紙代:融資を受ける銀行と交わす金銭貸借契約書に添付等の、銀行での印紙代。
                  23万円程度。

融資手数料:融資を受ける金融機関に支払うもの。民間銀行で3万~5万円。

保 証 料:融資銀行と提携している保証会社に支払うもの。借入金額や返済年数によっ                   て異なりますが一括と分割(金利に含ます)が選択できます。数十万円。

火災保険料:火災や地震に備え損害保険会社に支払う保険料。
                  補償額にもよりますが通常
10年一括払で30万円前後。分割も可能。

登録免許税:不動産を自分名義に登記する時の税金。通常510万円。

登記依頼報酬:登記手続きを依頼した司法書士や土地家屋調査士に支払う報酬。
                     新築は通常10
万~15万円、中古5万~10万円程度

固定資産税:売買した年の固定資産税を日割り計算して負担するもの。

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