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中古住宅購入成功方法

高知の中古一戸建て住宅

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中古住宅選びのチェックポイント

中古住宅を現地案内で内覧する時の選び方や見分け方・チェックするポイントや注意点などをまとめました。中古住宅選びの最大のポイントはリフォーム予算も含めて検討することが大切です。そのリフォーム費用を少しでも負担なくするためにはどこにどのような不具合があるのかを確認することが重要となります。各設備の改善や間取り変更などのリフォーム費用の目安などもご参考ください。

中古住宅は原則、引渡し後の保証がない

中古住宅をお探しの方は、新築住宅に比べ同じ条件の物件を少ない予算で購入可能なところか一番の魅力であり、金額や月々の支払い面など新築住宅より買い求めやすく賃貸の家賃並の支払いで買えるのが最大の利点ではないでしょうか。

新築と違い一度誰かが生活をしていた物件ですので、傷みやキズや自然損耗はやむを得ないこととなります。かといって構造上の欠陥である地盤の傾きや雨漏りなど修繕するのに多大な費用が必要となることも考えられます。

中古住宅の場合は不動産会社が売主となって販売している物件は2年間の瑕疵担保保証がありますが、ほとんどの物件の場合は個人が不動産会社に販売の仲介を委託している物件となりますので、引渡し後の保証などはなく、引越し後に欠陥が判明しても瑕疵担保責任を追及することは原則できませんので、物件選びや見分け方は慎重に行わなければなりません。

現地案内で中古住宅のどこをチェックすればよいのか

現地案内で、物件の見た目だけではなく、周囲の環境や日当たり、進入路や全面道路の広さなども忘れずに確認することが大切です。

*物件以外のチェックするポイント

まず進入道路の広さは充分に確保されているか、また全面道路は高知市の管理する道路となっているかなどがポイントとなります。全面道路が私道で高知市が管理していない場合、アスファルトが傷んだり穴が空いたりしてもその周辺の住民の費用で修復しなければならなくなります。また、進入路が狭いと車の行き違い時などに苦労しなければなりませんのでストレスにならない程度の広さは必要となります。

道路以外のことでは、騒音や悪臭の問題など周辺に環境の悪化をもたらす原因のものがないか物件の周辺も確認いたしましょう。ポイントといては昼間だけでなく早朝や夜間も現地を訪れ周辺を散歩してみること大切です。

*物件のチェックするポイント

【室外のチェックポイント】

物件の室内だけでなく外回りも充分に確認しなければなりません。まず、外壁の傷み具合は目視で行い、塗替え時期の確認は指で外壁をなぞります。その時、粉や塗装が指に付くようだと塗替え時期が来ていることになります。外壁の塗替えは100万円近く費用がかかってしまいますのでそのことを覚悟しておかなければなりません。

他には駐車場のコンクリート部分や基礎のコンクリート部分を目視で確認します。クラックなどのひび割れが激しい場合や地盤沈下や建物の傾きなどの不都合が考えられますので忘れずに必ず目視いたしましょう。

あと、日当たりがどうなのかも重要です。近くに山林があったり南側に高い建物が建っていたりする場合など問題がありそうな時は早朝・夕方に現地を訪れることも大切です。また冬季ならよいのですが太陽が高く日照時間の長い夏期などには冬期の状態が確認出来ないだけに特に注意が必要となります。

【室内のチェックポイント】

室内では不都合不具合が発生しやすい場所の水周りの確認が最も重要となります。キッチン周りやバスルーム、洗面所・トイレなどはその設備だけでなく天井や床なども現在どういった状態なのか入念に確認いたしましょう。

他には各部屋の天井にシミが無いかなどの確認も大切です。シミが有るということは雨漏りをしているということになります。特に雨漏りしやすい部屋の4隅やサッシの上・ベランダ下の部屋などを入念に目視し確認してください。

他には各部屋のドアや引き戸の開け閉めも行いましょう。閉めた時にきれいに閉じないや閉じた時に上か下に隙間が有るなどの不具合が有る場合は建物が傾いている可能性がありますので必ず行いましょう。

他には床のへこみきしみはないか、壁のクロスにヒビが入ったか箇所はないかなども重要です。床がぼこぼこしている場合は床を貼り付けているボンドのはがれ、ぶよぶよしている場合はシロアリの被害の可能性もあります。

またクロスにひび割れが入っている場合や建物の傾きの可能性があります。間取りや収納の多さなどももちろん重要ですが構造部分もそれ以上に重要となりますので慎重にチェックいたしましょう。

○リフォームや修繕費用を含めて選ぶ

中古住宅の場合どうしても不具合や修復しなければいけない箇所が存在する場合が多々あります。しかし見た目が悪くてもその部分をリフォームすることで見違えるようになります。リフォームや修繕を覚悟の上で売出し金額だけでなく物件の修繕費用も含めたトータルの金額での検討が最も大切です。

ではそれぞれのリフォーム費用はどの程度必要なのかの目安を下記にまとめていますのでご参考にしてください。
(リフォーム前の状況や設備のグレードなどにより費用は違ってきますのであくまでも一般的な目安です)

□台所をシステムキッチンに変更及び周り改善・給排水設備改善:100万円前後

□タイル張り浴室をユニットバスに設備改善:約80万円前後

□汲み取り式便所から水洗ウォシュレットトイレに設備改善:100万円前後

□和室6畳二間を12LDKなどへの間取り変更:150万円前後

□和室6畳を洋室とクローゼットに変更:70万円前後

30坪程度の建物の壁面クロス全面張替:50万円前後

30坪程度の建物の床を全面上張替:70万円前後

□屋根外壁の塗替え:100万円前後

□テレビモニター・コンセント・ブレーカー盤新設などの電気改善:30万円前後

□トイレ・洗面台の新規取り替え設備:30万円前後

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