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マンション購入成功方法

高知市の中古分譲マンション

中古分譲マンション購入を成功させる方法。
購入にあたりノウハウや注意点・諸費用・税金など知っておくとためになる情報や選ぶ時のポイントなど中古マンションに関するあらゆる情報を随時ご紹介させていただきます。

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中古分譲マンション選びのチェックポイント

高知の中古マンション市場はここ数年、需要に比べ供給が少ないため、取引相場はほとんど下落していません。中古マンションの最大の魅力は比較的中心街に近く、交通や買物が便利など立地の良い物件が多いことです。また、中古は室内のみリフォームを行うだけできれいになり、一戸建てに比べ少額の予算で改装ができるのも人気の理由にあげられます。

マンション選びは購入する物件の室内だけでなく、エレベーターや駐輪場などの共有部分や管理の形態はどのようになっているのかなどをチェックすることも大切です。

マンションの室内チェックポイント

中古マンションのメリットは新築に比べ買いやすい・リフォーム費用が比較的少額で行える・室内を自身の目で確認できることです。部屋をチェックする時のポイントは水周りを重点的に行うことです。クロスなどは全部屋貼り替えても30万円程度の費用で行えますのでキッチンやバスルームなどを念入りに見る必要があります。

①キチンやバスルーム洗面所などの水周り部分の設備はまだ充分使えるか

②天井や壁にシミや雨漏り跡がないか、床のへこみやぼこぼこした部分はないか

③各部屋の扉の開閉めはスムーズにおこなえるか、柱との隙間はないか

④収納のクローゼットや押し入れは充分に確保されているか、中にカビなどがはえていないか

⑤日当たりや日照時間に問題がないか、採光や風通しはよいか

⑥上の階や隣の音が聞こえたり伝わらないか、外の騒音は気にならないか

⑦火災報知器は設置されているか、火災時の避難路は確保されているか

マンションの室内以外のチェックポイント

比較的新しいマンションの場合1981年に耐震基準が見直され強化されていますので比較的安心できますが、古いマンションの場合は昔の耐震構造の基準になっている場合が多いですので注意が必要です。また共有部分を見るにあたりそのマンションの管理がしっかりしているかや入居者のモラルなどの判断基準になりますので、室内以外の周辺も入念にチェックいたしましょう。

①管理はどのような形態か、管理人は常駐か巡回か日勤か駐在時間はどのくらいか

②階段やホール・エレベーターなどはきちんと清掃できているか傷んだままになっていないか

③共有部分に私物の放置や落書きやなどはないか、駐輪場はしっかり整頓できているか

④建物の外壁やロビーや階段などの共有部分は塗装など修繕が行き届いているか

⑤外部から容易に進入できるようになっていないか、防犯カメラは設置されているか

⑥集合ポストからチラシが散乱していないか、共有部分にゴミやなどが落ちたりしていないか

⑦周りの植裁が枯れたままになっていないか、雑草などが生えたりしていないか

マンションの管理形態や管理規約

1棟の建物に複数の世帯が所有し共に生活して行く上でお互いの共有財産を守り、日々の生活を円滑に送る為には入居者のモラルやルールが必要となります。マンション全般の管理に関する決まりを文書化したものがマンション管理規約とよばれているものです。

また、管理組合は区分法に基づきマンションに設置することが定められたもので区分所有者全員が組合員になります。管理組合は総会を開いたり役員の選出や予算の決議、修繕計画などマンションの全体の管理や運営はすべてこの総会で話し合われ決定解決がなされます。

管理形態には「自主管理」「一部委託管理」「委託管理」などの種類が有ます。自主管理は第三の管理会社などを通さず、すべて区分所有者が行う管理ですので管理人も駐在しておりません。また管理会社に頼らない為、管理費は安く設定されていることが多いのですが、入居者が行う形態の為マンションによっては共有部分が十分に管理されていないことも多々あります。

「一部委託管理」は管理会社に共有部分の清掃や補修など一部を委託している管理形態です。管理代は比較的安く設定されていることが多いですがその他の管理は入居者が行います。

最近のマンションでは共有部分の清掃なども含め管理の全てを専門の管理会社に委託する「委託管理」形態を採用しています。その場合管理人が駐在している場合が多く、住民間のトラブルや苦情などの相談にも乗ってくれたり、細かな部分にもお世話をしてくれることが多く安心感がありますが、管理人の人件費や管理室の維持管理・光熱費などの費用がかかってしまいますので自主管理や一部委託管理に比べ管理費の負担が多くなってしまいます。

管理費や修繕積立金の内容や使途

マンションでは月々、管理費や・修繕積立金・駐車場使用料などの費用がかかってしまします。管理費は上記で説明したように入居者が快適なマンションライフを送る為に共有部分の清掃や光熱費、共有設備の維持管理や修繕代、管理人の人件費などに使用されます。修繕積立金は建物全体の修繕・修復など大規模な修繕を行う為に積み立てている費用となります。駐車場は車を持っている方の為に駐車スペースを設けてその部分を使用する為に支払う費用となります。使途の詳細は以下の通りです

*管理費:契約している管理会社や清掃会社への委託手数料の支払い・共有部分のゴミ処理・エレベーターなどの保守点検や維持費・消火栓や警報装置などの保守点検・受水槽、貯水槽、排水管などの点検清掃・共有部分の電球、電気代や水道代・共有部分の火災保険料や損害保険料・総会案内などの事務管理業務費・管理組合の運営費などに使用されます。

*修繕積立金:外壁塗装など周期的に行われる大規模修繕の費用・地震や台風などの天災災害による被害部分の修繕・共有部分の改善や変更が行われる場合の施工費・建物や共有部分の比較的多額の費用が発生した場合に使用されます。

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