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不動産購入Q&A

不動産購入Q&A

不動産購入にあたって、高知売家売地情報館にお客様から日頃よく質問される項目をまとめてみました。質問と合わせて回答を述べさせていただいています。

もし、こちらのページを見ても疑問や悩みが解消されない場合は、ご遠慮なく当社まで、お電話や当サイト問合せフォームでお気軽にご質問ください。

下記から、ご覧になりたい項目をクリックしてください。

マイホームはどうやって探せばいいの?

信頼できる不動産屋に依頼が早道です

不動産の情報はインターネットはじめ、市販の情報誌などで比較的簡単に入手できます。しかし、一方では売り物件の所有者が居住中などの理由で広告不可とした物件なども多々あります。また、良い物件ほど広告を行う前に成約となってしまうことも度々あります。おすすめは自分で情報を入手するのと並行して、信頼のおける不動産営業担当に希望物件探しを依頼することです。新物件の情報入手が一番早いのはやはり不動産会社ですので、多彩な情報チャンネルから希望物件を探してくれることでしょう。その他不動産取引で不明な点やご相談などのサポートやアドバイスを受けることもできるからです。

一戸建てかマンションか、新築か中古かどれにすれば?

それぞれ一長一短がありますので違いを理解しましょう

一戸建てとマンション、新築と中古にはそれぞれ一長一短があり、何がいいかはいちがいに言えません。一戸建ては敷地内に庭や駐車場がとれますし、窓も多く採光や風通しの面で有利ですが、遮断性、断熱性はマンションに劣り建物管理も自分でしなければなりません。マンションは、比較的中心部で便利な場所に住居を構えることができ、防犯性も良く外部の清掃も管理会社がしてくれますが、ペットを飼えない、管理費等の出費が必要になってきます。新築は、新しいきれいな部屋に入居できるうえ、建ったばかりなのでトラブルが少ない反面、どうしても同じ広さの場合中古に比べて価格が高くなってしまいます。中古は、同じ予算でより広い敷地や部屋を確保できますが、修繕費用やリフォーム費用がかかってしまうことがあります。家族構成や自分のライフスタイルに合わせた物件選択や、将来のことも踏まえた上での物件選びが大切ではないでしょうか。メリット・デメリットの詳しい説明は弊社ホームページ内の「不動産購入ガイド」の「1、購入のご相談」をご覧ください

一戸建てやマンションを見るときの注意点は?

当サイト内の「不動産購入ガイド」→「物件選び」を参照ください

外観や室内を見ることはもちろんですが、場所選びも大切です。周辺環境は自分の力では変えることができませんし、短時間で変わるものでないからです。不動産を買うということは、その家がある環境も同時に買うことになるという気持ちを持つことが大切です。また不動産は個性色々です。今のライフスタイルだけではなく将来のことも見据えて選びましょう。一戸建てやマンションの選び方・見分け方や注意点などを物件種別ごとに詳しく説明した弊社ホームページ内の「不動産購入ガイド」の「3、物件選び」をご覧ください。

まだお住まいの人がいるようですが室内見学はできますか?

ご遠慮なく内覧見学できます

中古住宅や中古マンションの場合、売主様がお住まい中ですが売出している場合が非常に多いです。かといって室内も内覧せずにご購入される方は皆無です。不動産会社が売主様に内覧の必要性の説明を行っており、また売主様もご承知です。人が住んでいると遠慮がちになりそうですが、高価な買い物となりますので、ご遠慮なく隅々まで内覧していただくことが可能です。

物件によっては複数の会社が広告しているのはなぜ?

売主様が複数の業者に販売を依頼しているからです

全てではありませんが新築建売住宅の場合、建売業者の中には営業マンを置いていない会社も多々あります。そういった業者は販売を不得意としていて、多くの不動産会社に販売(仲介)の依頼をし、売却してもらうといった方法をとっているからです。また、中古住宅や中古マンションなどは、売主様より販売依頼を受けた不動産会社が、自分の会社だけで購入者を探すより、他の同業者にも購入者探しを依頼した方が幅広く相手方を探すことができるので、不動産流通センターなど同業者が加盟する協会に依頼物件を登録し、他業者にも販売協力をしてもらっているからです。

 

他社で広告されている物件でも取扱できますか?

売りに出ているほとんどの物件が取扱可能です

全てではありませんがほとんどの売物件が当社でも同じ条件で取扱可能です。当社も不動産流通センターなどの不動産会社のネットワークに加盟しているからです。他社が広告している物件でもお気軽に当社にご相談ください。

過去に事故や事件のあった物件なのか教えてくれるのですか?

法律でご報告しなければいけないと定められています

宅建業法という法律で、不動産会社はそういった事故や事件のあった物件は、お客様にご質問を受ける、受けないにかかわらず、詳しく報告しなければならないと定められています。当社では事件事故物件の場合、ご案内前にお客様にお伝えするようにしています。不動産会社が万一それに違反した場合は法律上の責任や処罰、また損害賠償を負うことになっています。契約前の重要事項説明書の中でも、口頭での説明と書面での説明を義務付けられておりますのでご安心ください。

マイホームを買い換えたいがローンが残っていてもできるの?

原則的には可能です

お客様の年収やローン残債などにもよりますが、可能です。買い替えに伴う既存住宅の売却と新規住宅の購入や住宅ローンの組み換え等もサポートさせていただきます。年収や支払い能力、またローン残債額や物件評価によっては新規借り入れができない場合もございますので、お気軽に当社にご相談ください。

建築条件付き土地とはなんですか?

その土地の売主指定の業者で建築しなければなりません

一般の土地の場合、その土地に建てる建築物の設計施工業者は購入者が自由に選べますが、建築条件付き土地の場合、その土地に建てる建築物の設計施工業者は、その土地の売主または売主の指定する業者で行うとの条件で販売されている土地です。そういった条件付きで販売されている土地でも、購入条件によっては土地だけ販売してくれるなど融通をきかしてくれる会社も中にはありますのでご相談ください。

価格の交渉はできますか?

価格交渉自体は自由です

価格を決めているのは、業者が売主の場合は業者が、一般の方が売主の場合は不動産会社のアドバイスを受けて売主様が決めています。価格交渉をすること自体はお客様の自由ですので、ご要望により当社スタッフがお客様に変わり売主様と交渉させていただきます。価格交渉で一番多いのは「端数を切ってもらえないか」です。たとえば2250万円で売りに出ている物件を2200万円で購入したいですと買付証明(書面)にて交渉する方法です。あくまで値引きできるのか、いくらなら可能であるのかを決めるのは売主様の判断となります。ただし、2200万円の価格で売りに出ている物件を1800万円にしてほしいなどの大幅な金額の価格交渉は、成立が不可能ですし、売主様に対して失礼にあたりかねませんのでご遠慮させていただいております。

物件購入後に、故障や不具合が有る場合、修理負担をするのは?

個人の方が売主の場合は買主負担で行わなければなりません

新築物件を購入した場合はさまざまな瑕疵担保保証が付いていて、入居後すぐにお客様の責めに帰さない故障等があれば無料で修理修復をしてもらえますが、不動産業者が売主ではない中古物件の場合は、原則現状のままでの引渡しを条件とした取引となります。よって仮に入居後すぐに、どこかに不具合が生じても自己費用で修復しなければなりません。またリフォームも自己負担で行わなければいけませんので、中古物件をご購入の際にはそういった費用も念頭に置いた物件選びが大切です。

買い換え希望です。売るのが先、買うのが先?

同時進行がベストです

どちらの場合もメリット・デメリットがあり、一概には申し上げられません。既存住宅の売却が先の場合、購入物件の資金計画が立てやすい半面、希望に合った物件がなかなか見つからない時などは、仮住まいが必要といったケースが考えられます。一方、新規住宅の購入が先の場合、転居のスケジュールは立てやすいですが、売却が思うように進まない時などは、資金繰りを心配する必要がでてくることも考えられます。ですが当社には、万一既存住宅が計画通りに売却できない場合は、お客様の既存住宅を当社が直接買取らせていただく「買取保証サービス」を行っております。それにより万一の場合を念頭に置いた資金計画を立てることができ、スムーズな買い換えが可能となります。買い換えに伴う新規住宅の購入や住宅ローンの組み換え等もサポートさせていただきますので、住まいの買い換えは是非とも当社にお任せください。

不動産購入申込書(買付証明書)とは何ですか?

売主様に購入の意思を伝える書面です

気にいった物件があり購入の意思が決定しましたら、売主様に対して購入の意思を伝える書面の事です。その書面には購入価格、手付金額、売買契約時期を記入し署名捺印をし、売主様に交付するのが一般的です。売買契約を行うまでには、契約書作成や重要事項説明の為の準備期間が必要となりますので、その間に別の購入希望者が現れて、どちらに売却するのか等のトラブルを防ぐためのものでもあります。

購入決定から実際に入居できるまでの期間は?

通常は1~2ヵ月です

完成した新築建売住宅や入居者がいない物件の場合は、契約準備期間、ローン申し込み審査承認期間、登記移転準備期間を含め、早くて1ヵ月、遅くても2ヵ月で転居が可能です。まだ入居者が住んでいる物件の場合は、入居者の引越し等の期間がプラスされますので、通常2~3か月の期間が必要となります。

仲介手数料とは何ですか?いくらかかるのですか?

不動産会社に支払う仕事に対する報酬です

お客様が希望購入物件を探すにあたり、何の広告にも頼らずどこの不動産会社にも頼らずして希望物件にめぐり会うのは至難の業です。仮にめぐり会ったとしても、個人的不動産取引となると高価な買い物なだけに、後々売主様とトラブルになる可能性も否定できません。それを防ぐ為には不動産会社の力が必要となります。不動産会社の営業担当はお客様と希望物件をマッチングさせるだけでなく、現地調査、公簿による調査、法令上の調査、ライフラインの調査等を行い、重要事項説明書にてお客様にご報告します。後々のトラブルを防ぐため、売主・買主間の決めごとや約束ごとを明確にして売買契約書を作成します。無事に物件引渡しが行えるよう、様々な専門的活動を行います。その仕事に対する報酬を仲介(媒介)手数料としてお客様からいいただいております。また、この仲介手数料の額は法律で上限が定められています。売買価格の200万円以下の金額は5%(100,000円)200万円を超え400万円以下の金額は4%(80,000円)400万円を越えた金額は3%と定められています。この計算では分かり難いですので略式計算として、売買価格×3%+6万円とその金額にプラス消費税となります。

信頼のおける不動産会社を見つけるコツってあるの?

会社訪問や担当者と接し自分の目で確かめることが重要です

一概には言えませんしそれが全てでもありませんが、①不動産創業何年なのか?=会社の創業年数やスタッフの経験年数は知識や信頼度につながる可能性があります。②スタッフの人数は何人なのか?=高知県の不動産会社の中には社長一人が営業マンという会社が多いのが現状です。営業マンの人数と売買取引件数などは比較的比例傾向にあります。取引件数が多いとそれだけ信頼度につながる可能性があります。③宅地建物取引士の国家資格を有する人員は何人いるのか=不動産取引のエキスパートの宅地建物取引士の資格を有する人員が多い会社はそれだけ不動産取引の人員教育を大切に行っているとの判断になりますので信頼度につながる可能性があります。かといって上記に当てはまらなくても信頼できる会社や営業マンはたくさんいることでしょうから参考程度にしかなりません。信頼おける会社か営業マンかを見分けるにあたって一番大切なのは、会社に行ってみる、スタッフに会ってみる、サービス内容を確認するなどや、どれだけ親身になって動いてくれるかなど、自分の目で確かめることが最も大切だと思います。

購入時に必要な諸費用はいくらかかりますか?

当サイト内「不動産購入ガイド」→「資金計画」を参照ください

物件や色々な条件により異なりますが、①仲介手数料②収入印紙代③融資手数料④火災保険料⑤登録免除税⑥登記依頼報酬などの費用が必要となります。通常計200万円前後は必要となります。しかし、金融機関ではこの諸費用分も物件価格にプラスして融資していただくことも条件によっては可能です。詳しくは、諸費用項目ごとの金額の目安や誰に支払うのかどういった意味合いの費用なのか等を説明した弊社ホームページ内の「不動産購入ガイド」の「2、資金計画」をご参照ください。

自己資金が無いまたは少ないですが購入できますか?

自己資金がなくても購入は原則可能です

最近では物件価格の100%プラス登記費用や仲介手数料等の諸費用も、条件によっては融資してくれる銀行も多くなり、頭金の額が少ない方でもローンを組めるようになりました。とはいっても、家具やカーテン購入費用、引越し費用など、直接、物件購入に関係のない費用は自分で準備しなければならないので、予備費として100200万円くらいは用意しておきたいものです。

収入が少ないですが借りられる金額はいくらですか?

ご自身の年収の6倍程度です

その個人のお勤め先等、様々な条件により金融機関の判断は違ってきます。一般的には年収300万円~400万円台の方で年収の6倍(例、年収400万円の方は×62400万円)年収500万円以上の方で年収の7倍程度借入ができます。

車のローンなどの残債がありますが購入できますか?

ローンと住宅ローンの支払いが可能か銀行が審査して決定します

ローンが残っているからとの理由だけで借入不可能となることはないですが、車などのローンが有る場合は、そのローンの月々の返済額も考慮・プラスして、住宅ローンの月々の返済額との合計金額で支払いが可能なのか審査が行われます。よって、残っているローンの月々の返済額が多ければ多いほど、住宅ローンの借入限度額が少なくなってしまいますの。詳しくは当社スタッフにご相談ください。

最近転職しましたがローンを借りることができますか?

原則勤続1年以上は必要ですが未満でも可能な場合もあります

金融機関によって審査の基準はまちまちです。通常、条件として勤続1年以上の期間が必要とまります。しかし、それより短い勤続期間でも借入可能な場合もありますので、事前に金融機関に相談、審査を行うことをおすすめします。詳しくは当社スタッフにご相談下さい。

ローンがいくら借りられるか事前の審査で知ることできますか?

可能です。資金計画の為にも事前審査をおすすめします

事前審査は可能です。希望購入物件探しはとてつもない動力気力を使うことと思います。せっかくお気に入りの物件が現れたのにローンの借り入れができなかったり、借入希望額を減額されたりした場合、せっかくの購入計画や今までの行動が台無しになってしまいます。その為、まずは金融機関にどれだけの金額を借入できるか事前に審査していただくことをお薦めします。当社スタッフが事前審査手続きのサポートを行いますのでお気軽にご相談ください。

ローンでの購入ですが借入銀行との相談は自分でするの?

当社スタッフがサポートいたします

当社スタッフが、事前審査・相談から住宅ローン本申し込み、金融機関と結ぶ金銭消費貸借契約、売買代金の支払い引渡しまで、金融機関に同行するなどして、全面的にサポートさせていただきます。

ローンを申し込みする際にどんな書類が必要ですか?

購入物件の資料などの書類が必要です

ローン事前審査で必要な書類は「免許証などの身分証明書」「所得証明または源泉徴収票」が必要となります。また、ローン本申し込みではその他に「購入物件資料」「印鑑証明」「住民票」「実印」が必要となります。

ローンを借りる時の保証料とは?また保証人は必要なの?

保証会社を利用しますので保証人は不要です

住宅ローンの場合、原則的には保証人は不要です。その代わり融資銀行と提携している保証会社に万一の場合の保証をしていただくことになり、保証料として数十万円の保証料を支払うこととなります。保証料の支払い方法は一括払いと月々のローンの支払い金額に合わせた分割払いがあります。

手付金とは?またその額は決まっていますか?

原則売買価格の10%相当額ですが金額はご相談できます

購入が決まりましたら、売主様と売買契約を締結し、その時に手付金を売主様にお渡しします。手付金を支払うことによって「あなたの物件をわたしが買います」と約束したことになります。万一、自己の都合で契約を一方的に解除した場合は、違約金として手付金の返還を請求できなくなってしまいます。手付金の額は一般的には売買価格の10%程度を手付金としています。自己資金が少ない方などは予算に合わすことが行われています。その場合でも、自己の都合で契約を解除した場合、違約金は通常売買価格の10%と定められていますので10%に届かない不足分を支払うこととなります。

重要事項の説明とはどんなものですか?

売買物件に関する事柄の詳しい説明書です

不動産取引でもっとも多いトラブルは「言った」「言わない」のトラブルです。こういったトラブルを未然に防ぐため宅建業法では、売買契約を締結する前に、売買物件に対しての重要な事項や事柄を、宅地建物取引士が買主様に説明することを義務付けられています。その内容は物件に関する表示や面積、法令による制限、設備や権利関係、代金の受渡し、契約の解除の場合、物件に関するさまざまな事柄を説明し、その説明に買主様がご納得された後、売買契約を結ぶこととなります。

契約ではどんな取り決めをするのですか?

双方間の約束ごとを明記し、後々のトラブルを未然に防ぎます

売買契約の場所は通常、不動産会社の事務所で売主様、買主様、仲介業者、関係者が一同に集まり、売買契約書記載内容をその場で読み上げ契約を履行いたします。契約書の内容は、当事者間の責任範囲を明確にし、売主・買主間のトラブルを防止するとともに、法律に基づき双方ともに公平な内容となっています。たとえば、売主様の所有権移転準備引渡し義務、買主様の売買代金支払義務、これらの義務を怠って契約が解除になった際の違約金の支払いなど、明確な取り決めが記載されています。双方が契約内容にご理解ご納得いただいた後、契約書に署名捺印し、手付金の授受を行います。

契約後、万一ローンが借りられなかったらどうなるの?

通常はその場合は白紙解約と特約で定めています

契約書に「万一、住宅ローン融資の承認を得られなかった場合は、手付金の全額返還を受け、無条件で白紙解約とする」などと記載内容を明記しています。なぜなら、住宅ローン本申し込みには申請書類として売買契約書や重要事項説明書が必要となりますので契約後でなければできません。通常は事前審査を行い借入できる仮承認をいただいてから行っていますが、もしもにそなえて、念のため上記のローン特約を明記しています。

清算金とは何ですか?どんなものがあるの?

売買代金の他に固定資産税日割りなどがあります

物件引渡しを行うと同時に売買代金をお支払いしますがそれ以外に、固定資産税やマンションの場合は管理費等の清算があります。年間固定資産税はその年の11日時点での所有者に納税義務が生じ、請求書が送られてきますので、物件引渡し日から1231日までの固定資産税の日割り分を売主様に一括でお支払いすることになります。またマンションの場合、管理組合により管理費等の締め切り日がありますので、引渡し日以降分で売主様が負担することになる費用をお支払いすることになります。

売買代金を支払うのはいつ?どこで?

通常はローン融資先銀行の応接間をお借りしておこないます

売買代金の支払いは、物件の所有権移転登記手続きの時になります。所有権移転登記手続きは、ローン融資先銀行の応接間で行うのが一般的です。登記の申請は通常登記手続きのスペシャルリストである司法書士に依頼します。銀行の応接室に買主様・売主様・当社スタッフ・銀行員・債権者など関係者が一同に集まり司法書士を中心にその場で同時に行います。そして、売買代金や清算金支払いと同時に物件(カギ)の引渡しを行い、晴れてその不動産があなたの所有物となり引渡しが完了いたします。

あとがき

お客様からの良くある質問をご紹介させて頂きました。不動産を購入することは人生においてそう何度も経験することではありません。まだ一度もご経験されていない方もたくさんおいでのことでしょう。だからこそ、何から始めたらよいのか分からないなど、疑問に思うことやご不明な点も多々あることと思います。当社スタッフはお客様の良きアドバイザーとしてマイホーム取得にあたり、あらゆる疑問や不明な点を、解りやすく丁寧にご説明させていただきます。質問やご相談などがございましたら、ご遠慮なく当社スタッフまでお問い合わせください。

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