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不動産購入ガイド1

不動産を買う前に読むガイド

住まいとは、家族が集いくつろぎ語り合う場であるとともに、日々の疲れを癒し明日への英気を養う空間といえます。また、家族が気兼ねなくのびのびと生活することができるうえ、柱や床についたキズも家族の成長の証としてなつかしく感じられるものです。住まいに付いたひとつひとつの痕跡が思い出として残っていくと考えれば、そのこと自体素敵なことではないでしょうか。
「不動産購入ガイド」では初めて持ち家を取得される方のために少しでも力添えになればと、住宅取得にあたり必要な基礎知識や注意点のほか、住宅ローン・税金・登記といった住まいに関する基本的な考えや、不動産を購入するまでの流れを説明させていただいております。
ぜひとも素敵なマイホームを取得してください。


※記事内容:①不動産購入のご相談→②資金計画のたて方→③不動産購入の選び方・注意点→④物件見学・物件見分け方→⑤不動産購入申込み→⑥売買契約の締結→⑦住宅ローン申込み→⑧代金清算・登記引渡し→⑨ご引越し・確定申告

①不動産購入のご相談

◎一戸建てかマンションか
一戸建てとマンションにはそれぞれ一長一短があり、どちらがいいかは一概にはいえません。たとえば一戸建てでは、地域の住民が協力してゴミ集積場の掃除などを行いますが、分譲マンションでは管理会社に清掃を委託することが多いので、忙しい共働き夫婦や小家族向き。また比較的中心部に近く、交通の便利な場所に所在しています。

ペットを買いたいのであればペット可マンションは限られてしまうので、一戸建て向き。お庭での植木やガーデニングを楽しみたいなどや家族の多い方などは自由度の高い一戸建ての方が向いています。
このようにせっかくのマイホームも住む人のライフスタイルにマッチしなければ決してハッピーとはいえません。ただ、高知県では分譲マンションより一戸建てを希望する人が若干多いようです。

◎新築にするか中古にするか
中古物件よりも新築物件のほうが一般的に好まれることは明らかですし、新しい家に住めるのがうれしいというのはごく普通の感覚です。新築物件であれば、間取りや付帯設備についての希望をある程度まで合わせられるというのも大きな魅力です。税法上の特典も新築の方が中古住宅に比べて制約が少ないといえます。


中古物件特有のメリットというものも有ります。まず、何といっても価格が安いこと。中古物件は同じ条件の新築に比べ、2割は安いといわれます。同じ価格ならより広い物件にすることも可能ですし、もちろんより利便性のよい物件を入手することも可能になってきます

②資金計画のたて方

◎あなたはいくらまで借りられる
よくチラシなどで「毎月の支払額○○○○円」という広告を目にしますが、返済額の計算基準が現在の金利の中でも最低の基準で計算されている変動金利のことが多く、金利が上昇した場合のことも念頭に入れておかなければ危険です。実際購入可能な物件の額はあらかじめ用意できる頭金の額と、年収から算出する返済比率(返済額の年収に対する比率)とによって決定します。


また一般の住宅ローンでは返済比率の上限を決めており、借入限度額は返済比率と購入物件の不動産評価額との兼ね合いで決定されます。通常は物件評価額の80%が上限となっていますが、最近では100%融資も可能な銀行が多くなり、頭金の少ない方でもローンを組めるようになってきました。また購入にかかる諸費用やリフォーム費用も同時に借入可能です。とはいっても家具購入費用、引っ越し費用などの資金もある程度見る必要がありますので、予備費として100万円くらいは用意しておきたいものです。
年収別借入限度額ですが、年収300万円台~400万円台は年収の約6倍、500万円以上は年収の約7倍が一般的な融資目安額となります。

◎大切なのは借りられる額より返せる額
いくら借りられるかは上記で説明しましたが、それと自分たちが実際に返済できる額とは必ずしもイコールではありません。いくら借りられるかという発想から、現在の家計でいくらまで返せるのか、その範囲で借りられるローン額はどれくらいなのか、といった方向に発想を転換する必要があります。その為には過去半年程度の家計をチェックして、住宅関連支出をはじき出し、それに見合った資金計画を考えるのが安全です。

◎不動産購入時に必要な費用
不動産を取得する時には、各種の諸費用が必要になってきます。(下記参照)
物件の形状や価格などによって違いはありませんが、おおまかに言えば購入価格の1割程度は準備しておきましょう。また住宅ローンには諸費用のためのローンがあり、通常のローンとの組み合わせでローン条件を満たしていれば、自己資金がなくても住宅を取得することができます。
ただしこの場合、返済額と収入のバランスをしっかりチェックすることが大切なのは言うまでもありません。

〇おもな諸費用一覧
●収入印紙代:売買契約書に添付する印紙代。金額によって異なるが、500万円超~1千万以下は5千円、1千万円超~5千万円以下は1万円。銀行と交わす金銭貸借契約書に添付等の印紙代2~3万円程度
●仲介手数料:不動産業者に支払う仲介報酬。売買価格×3+6万円+消費税。 購入物件によっては(仲介を必要としない物件)不要な場合あり。
●融資手数料:融資を受ける金融機関に支払うもの。民間銀行で3万~5万円。
●保 証 料:融資銀行と提携している保証会社に支払うもの。借入金額や返済年数によって 異なりますが一括と分割(金利 に含ます)が選択できます。数十万円。
●火災保険料:火災や地震に備え損害保険会社に支払う保険料。補償額にもよりますが通常10年一括払で30万円前後。分割も可能。
●登録免許税:不動産を自分名義に登記する時の税金。通常510万円。
●登記依頼報酬:登記手続きを依頼した司法書士や土地家屋調査士に支払う報酬。新築は通常10万~15万円、中古5万~10万円程度
●固定資産税:売買した年の固定資産税を日割り計算して負担するもの。