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不動産購入ガイド2

不動産を買う前に読むガイド

※記事内容:①不動産購入のご相談→②資金計画のたて方→③不動産購入の選び方・注意点→④物件見学・物件見分け方→⑤不動産購入申込み→⑥売買契約の締結→⑦住宅ローン申込み→⑧代金清算・登記引渡し→⑨ご引越し・確定申告

③不動産購入の選び方・注意点

◎周辺の環境を買うつもりで選ぼう
土地や建物そのものの選択と同時に、どこで買うのか建てるのか、場所選びもきっちり行っておきたいものです。というのも、環境は自分の力では変えることができませんし、短時間でそう簡単に変わるものではないからです。不動産を買うということは、その家がある環境も同時に買うことになるという気持ちを持つことが大切です。

また交通の便、生活利便施設、生活環境なども考慮し、家族全員が住む家ですのでできるだけ多くの人の目、耳、足を使って納得できる場所選びをしておきたいものです。

◎資産価値の高い住まいを

家が「買物」なのは自分の物になるまでのことです。買った瞬間から「所有する」という永いご縁が続きます。そして「価値」とは所有している間でのものです。不動産は価値ある財産ですが、いざ売却しようとすると購入時の価格を大きく割ったり、逆にはるかに高い価格で取引されることもあります。したがって明暗を分けるのはズバリ土地の値打ちです。
たとえば駅や買い物などの施設の近くやゆったりとした面積が確保されているのであれば、その土地は人気と価格が高くなるのは当然です。反対に再建築が出来ないような路地奥や日照に劣る土地などは売りたくても売れないことになり値段は下がります。つまり「資産価値が高い」とは買いたい人が多く現れるような魅力的な住まいを指します。①長く住めて②いつでも貸せて③いつでも売れる、そんな住まいを選びましょう。

◎不動産は個性色々、将来のことも見据えて選びましょう
不動産は、ひとつとして同じものがないといわれているようにそれぞれ個性があります。マンションや中古住宅、建売住宅を探すのはまさにお見合い。一目ぼれもあれば、何度もお見合いを繰り返して納得いくまで物件を探すこともあるでしょう。
また、不動産には相場より極端に安い掘り出しものはほとんど出ません。なぜなら売り手側は少しでも高く売りたいと考え、あえて売れる相場よりも極端に安く売るお人好しはいないからです。価格も大切ですが、一番重要なことは自身のライフスタイルや価値観、そして家族の希望や要望にあった物件かどうかです。
たとえば定年後は家庭菜園を楽しみたければ広い庭付きの一戸建てを。日々仕事が忙しく帰るのがいつも遅いという場合には職場に近い物件を。子供の学校や生活を優先するなら、同じ校区を。共働きでまだ子供が小さいなら面倒を見てくれるご実家に近い場所を選択する・・・という具合です。
なかなか難しいことですが、家を入手する以上、現状の生活はどうか、将来どのような生活を望んでいるのかをはっきりさせておきましょう。

◎中古住宅の選び方
中古住宅の魅力は、何といっても新築住宅に比べ少ない予算で購入可能なところや割安感があること。一般に同一地域・規模なら23割は安くなってきます。しかし中には違法建築の建物だったり、セットバックなどで将来建替えの際にいろいろ制約がある物件がありますから、入念にチェックする必要があります。

中古住宅で築年数の古いものは土地を買うつもりで取得するのもひとつの方法です。また最近ではライフスタイルに合わせてリフォームしてから住むケースも増えています。


●リフォーム予算の目安
□屋根外壁の塗替え:100万円前後 □和室6畳二間を12LDKなどへの間取り変更:200万円前後
□台所をシステムキッチンに変更及び給排水設備改善:100万円前後 □30坪程度の建物の壁面クロス全面張替:50万円前後
□汲み取り式便所から水洗ウォシュレットトイレに設備改善:100万円前後 □タイル張り浴室をユニットバスに設備改善:約80万円前後

◎建売新築住宅の選び方
建売住宅は、すでに出来上がった一戸建てのプランを土地とともに購入するものです。
注文住宅に比べて手続きのわずらわしさがなく、値段も比較的手頃で立地的にも良い物件が多いことから人気があります。しかしその販売形態は、すでに完成しているものや、工事中のもの、プラン段階のものなど様々。
完成した物件を購入する時には仕様変更は難しいですが、実際の建物を見られるという利点があります。最近多くなっているのが、未完成物件を購入するケースです。未完成だと和室を洋室に変更したり、外装材や内装材を自分の好みに選べるなど、仕様や間取りの変更が可能だからです。建築条件付でも建物を建てるのと同じように、設備なども基本設備から追加料金でグレードアップも可能です。

④物件見学・物件の見分け方

◎土地の見分け方
土地を買う場合、不動産会社などが造成した分譲地を買う時には法的な規制はクリアしているとみて問題はありませんが、だからといって絶対に安心できる土地とは限りません。
地盤の強化が不十分で建物を建てたあとに徐々に地盤沈下を起こして建物が傾いたりすることも考えられます。地盤調査をしているのか、その結果がどうなのかをチェックしましょう。
一方、造成地でない一般の土地を買う時には、周辺の環境のチェックとともに法的規制も確認する必要があります。また家が建っている場合でも、規制によって建替えできない場合などもありますので、十分な調査が必要になります。そのほか形状、間口の広さ、前面道路の幅員や舗装状況などもチェックしましょう。

◎建売新築住宅の見分け方
建物について内装や設備に目がいきがちですが、基礎のコンクリートにヒビが入っていないかなど、見えにくい部分こそていねいに確認をすることも大切です。
また、建築した業者の信頼性や実績がどうなのかもひとつの目安になります。そのほか建売住宅では、建築住宅性能保証がついているのか、フラット35の公的融資が利用できるのか、木造省令準耐火仕様に適合した施工ななされているか、地盤調査はおこなっているか、といったことも参考になります。

◎中古住宅の見分け方
中古住宅は一度人が住んだ建物ですから、多少の傷みやキズはやむを得ない部分があります。しかし外装に大きなヒビがあったり、床や階段にひどいきしみがある場合は、構造上欠陥が潜んでいることも考えられます。
中古住宅の場合、個人が不動産業者に販売の仲介を委託している場合がほとんどで保証などがありません。引っ越し後に欠陥が判明しても、保証や瑕疵担保責任を追及することは原則として出来ませんので、新築住宅以上に注意が必要となります。
また、多少の傷みやキズはリフォームで修繕が可能ですので、その費用を考慮した価格で見るという目も大切になります。そのほか現地でチェックする際は日当りや使い勝手の良さなどを総合的に見ていきます。もちろん周辺環境もよく調べましょう。

◎中古分譲マンションの見分け方
中古マンションの魅力は立地のいい物件が多いこと、新築に比べて買いやすいこと、近隣住人を確認してから購入できることなどです。建物内外の騒音の有無、街の様子などは時間帯を変えて何度か確認すると間違いはありません。
また、周りの共有部分などを見ることによって、そのマンションの管理状態や入居者が規約を守っているかなどのモラルがわかりますので、室内以外にも周辺を入念に見回すことも大切です。
耐震面がどうなのかも気になる事柄です。1981年に耐震基準が見直しされ強化されましたので、比較的新しいマンションは耐震構造面で安心ですが、築年数が古いマンションは昔の規定の耐震構造になっている場合が多いですので注意が必要です。共用部分は修繕積立金で修繕されますが、専有部分は自己負担にての修繕となりますので、特に費用のかかる水周りは入念にチェックすることも重要となります。

●現地で行う中古マンションのチェック
キッチンやバス、洗面台などの水周り部分の設備はまだ十分に使えるか 使いやすい間取りになっているか、収納スペースが十分に確保されているか 上の階の音や隣の部屋の音が伝わらないか、外の音は気にならないか マンションの建物や周囲の空間などの印象は良いか 集合ポストからチラシが散乱していたり、ゴミの放置はないか□外部から容易に進入できるなどセキュリティー面はどうか オートロックや防犯カメラは設置されているか 居住者のいない住戸が数多くないか 共有部分に私物や物置などが置かれていないか ゴミ置き場がきれいに使われているか 駐輪場が整然と整理されているか 共有部分の修繕は計画的になされているか エントランスは明るく開放的か □共有部分の廊下はゆったりとしているか