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不動産購入ガイド4

不動産を買う前に読むガイド

※記事内容:①不動産購入のご相談→②資金計画のたて方→③不動産購入の選び方・注意点→④物件見学・物件見分け方→⑤不動産購入申込み→⑥売買契約の締結→⑦住宅ローン申込み→⑧代金清算・登記引渡し→⑨ご引越し・確定申告

⑦住宅ローン申込み

◎住宅ローンの色々
住宅ローンを選ぶ際に大きなポイントとなるのは金利です。金利のタイプは次の3つに大別されます。
①固定金利型・・最初に設定した金利が完済まで続くタイプですが金利がもっとも高く設定されます。
②変動金利型・・一般的には短期プライムレートにリンクして年2回の金利の見直しを行うタイプで、その時々の金利によって返済額が下がったり上がったりします。
③固定金利選択型・・一定期間(3年・5年・10年)金利を固定し期間終了後に再度金利のタイプを選択し直すというもの。その場合の金利はその時点のものが適用されます。
それぞれにメリット・デメリットがありますので慎重な選択が必要です。銀行を中心とする民間融資の場合、基本的には変動金利型や固定金利選択型が中心です。しかし、JAや信用金庫などではこれまで民間では難しいとされてきた長期固定型のローンが登場しています。金融機関によっては優遇金利といって当初は低い金利が適用される場合もありますので、よく比較検討することが大切です。
詳しくは当社スタッフが相談にのり、解り易くご説明いたしております。

●住宅ローン申し込みに必要な物
□売買契約書 □重要事項説明書 □購入物件の資料<この3点は不動産会社が用意してくれます>
□所得証明・源泉徴収票 □印鑑証明 □住民票<この3点は各所窓口や勤務先で発行請求してください>
□実印 □銀行印 □運転免許証等の証明証 <この3つはご自身が持参していただく物> 

⑧代金清算・登記引渡し

◎物件引渡し前の最終確認
ローンの融資承認も下り購入が決定しましたら、物件引渡し前に売買契約書や重要事項説明書にもとづいて物件が引渡し可能な状態であるか、ゴミや廃棄物の処理はできているか、エアコンや庭木、インテリアの一部は約束通り撤去又は含まれたままになっているか、などの確認を売主様・買主様・当社スタッフの三者立会いのもとで最終的に確認します。
新築住宅の場合、引渡し後に故障しても買主様の責任で修理もしくは撤去しなければなりませんので、不具合がないかも含めて慎重にチェックする必要があります。
また、中古物件の場合は現状有志引渡しでの取引が一般的です。見学した時には家具家電が室内にあり、気付かなかった小さな傷みやキズがどうしても購入後に判明する場合があります。この場合も買主様の責任で修理しなければならない事柄です。最終確認が完了しましたら、いよいよ物件の引渡しと登記を残すのみとなってきます。

◎残代金支払いと物件の引渡し
売買残金の支払と同時に、物件の所有権移転登記の手続き等をローン融資先銀行の応接間で行われるのが一般的です。登記の申請は通常、登記手続きのスペシャリストである司法書士の先生に依頼します。
応接室に買主様・売主様・当社スタッフ・融資先銀行員・司法書士・債権者などの関係者が集まり、残代金の支払いや各種諸費用の支払い、抵当権抹消登記や所有権移転登記、新たな融資先の抵当権設定登記手続きなどを司法書士が中心にその場で同時に行います。そして残代金支払いと同時に物件(カギ)の引渡しを行い、晴れてその不動産があなたの所有物となり引渡しが完了ということになります。
そして解散後、その足で司法書士が法務局に登記申請をして、すべての取引が無事完了いたします。当社スタッフが、この取引日の物件残代金や諸費用などの精算支払明細書を作成し、前もってお知らせいたします。また登記に必要な書類の確認なども行いますのでご安心ください。

◎登記する名義人をどうする?
不動産はひとりで持つことも、何人かで共有することもできます。夫婦共同でローンを返済したり、奥様の蓄えを頭金に充当したいという事もあるでしょう。このようなときも、それぞれの出資額やローン返済負担額に応じて、所有権の持ち分を決めるという方法が一般的です。逆に片方の名義にしておくと、後日贈与とみなされ税率の高い贈与税がかかる場合もありますので注意してください。
なお、共働きのケースで奥様自身にローンを返済していくのに十分な年収がある場合には、夫婦それぞれが連帯債務で住宅ローンを借り入れるようにすれば、住宅ローン控除のメリットを双方で受けられることになります。
名義をどうするかについては税金がからんでくる問題ですので、資金の出所など税理士や当社スタッフのアドバイスを受けてください。

●登記時に必要なものは以下の通りです。
□実印 □印鑑証明 □住民票 □委任状 
*委任状は共有名義者一方が来られないときに必要 *借入(抵当権設定)がない場合は印鑑証明不要

⑨ご引越し・確定申告

◎引越し前の準備とチェック
〇1ヶ月前――――――□運送業者を選択(見積もり)□賃貸契約の解除連絡□不燃物、ゴミなどの処分□電話局へ移転連絡及び移転先電話番号の確認(固定電話がある場合)
〇2週間前―――――― □エアコンなど取り外しの依頼□引越しに必要な段ボール箱、ガムテープなどの用意□移転先のご拶時に配る品の購入□荷造りを始める
〇1週間前―――――― □新聞を止める日を連絡、精算□最寄り役所へ転出証明の請求□電気、ガス、水道の精算
〇前日――――――――□当日必要なもの以外の荷造り□電気、ガス、水道の使用停止・新居での使用開始の連絡□冷蔵庫の氷や食品の処分□新居の掃除
〇当日――――――――□ゴミ処理・旧住居の掃除□ガスの開栓立会い□電話局、郵便局へ移転連絡□近所にご挨拶□荷開け
〇後日――――――――□保険証、銀行、カード会社等の住所変更□運転免許証の住所移転手続き

◎確定申告・ローン控除
個人が居住用の住宅を新築したり、新築住宅または中古住宅を購入したり、現在住んでいる住宅の増改築をした際に、それらの取得のために金融機関などから返済期間10年以上の住宅ローンを借り入れたときには、借り入れたローンの残債に準じ、一定期間所得税の控除が受けられます。
適用を受ける為には、住宅や借入金などで適応条件がありますので詳しくは当社スタッフにご相談ください。
共働き夫婦の方などで共に借入がある場合、条件を満たしていれば双方でそれぞれの持分に応じて適用が受けられる場合があります。控除などを受けるためには、初年度のみ、住宅に入居した年の翌年の216日~315日の間で税務署に確定申告する必要があります。

◎あとがき
不動産を購入するにあたっての流れやポイントをご説明させていただきました。
不動産にはひとつひとつの個性があります。その中からあなたやご家族が本当に気に入る物件を見つけるというのは、まさにお見合いに近い心境なのではではないでしょうか。
この家であれば永く付き合っていける・・・そう直感できる住まいを焦らずじっくり探しましょう。
プラスホームはあなたとマイホームの仲人役をお引き受けし、お住まい探しのアドバイザーとして、あなたのライフスタイルにあった希望物件探しを誠意をもって全力でお手伝いすることをお約束します。また、ご不明な点やご質問等がございましたら、ご遠慮なく当社スタッフまでお気軽にお声をおかけ下さい。是非とも生涯の伴侶というべき理想のマイホームを私たちスタッフと共に見つけましょう。 株式会社 プラスホーム 代表取締役 今城行彦

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