中古一戸建て住宅購入成功方法

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中古一戸建て住宅購入成功方法

中古住宅の選び方やチェックポイント

中古住宅購入を成功させる方法。購入にあたりノウハウや注意点など知っておくとためになる情報や選ぶ時のポイントやリフォームして住むにはなど中古住宅に関するあらゆる情報をご紹介させていただきます。

中古住宅選びのチェックポイント

中古住宅を現地案内で内覧する時の選び方や見分け方・チェックするポイントや注意点などをまとめました。中古住宅選びの最大のポイントはリフォーム予算も含めて検討することが大切です。そのリフォーム費用を少しでも負担なくするためにはどこにどのような不具合があるのかを確認することが重要となります。各設備の改善や間取り変更などのリフォーム費用の目安などもご参考ください。

〇中古住宅は原則、引渡し後の保証がない
中古住宅をお探しの方は、新築住宅に比べ同じ条件の物件を少ない予算で購入可能なところか一番の魅力であり、金額や月々の支払い面など新築住宅より買い求めやすく賃貸の家賃並の支払いで買えるのが最大の利点ではないでしょうか。

新築と違い一度誰かが生活をしていた物件ですので、傷みやキズや自然損耗はやむを得ないこととなります。かといって構造上の欠陥である地盤の傾きや雨漏りなど修繕するのに多大な費用が必要となることも考えられます。

中古住宅の場合は不動産会社が売主となって販売している物件は2年間の瑕疵担保保証がありますが、ほとんどの物件の場合は個人が不動産会社に販売の仲介を委託している物件となりますので、引渡し後の保証などはなく、引越し後に欠陥が判明しても瑕疵担保責任を追及することは原則できませんので、物件選びや見分け方は慎重に行わなければなりません。

〇現地案内で中古住宅のどこをチェックすればよいのか
現地案内で、物件の見た目だけではなく、周囲の環境や日当たり、進入路や全面道路の広さなども忘れずに確認することが大切です。

*物件以外のチェックするポイント

まず進入道路の広さは充分に確保されているか、また全面道路は高知市の管理する道路となっているかなどがポイントとなります。全面道路が私道で高知市が管理していない場合、アスファルトが傷んだり穴が空いたりしてもその周辺の住民の費用で修復しなければならなくなります。また、進入路が狭いと車の行き違い時などに苦労しなければなりませんのでストレスにならない程度の広さは必要となります。
道路以外のことでは、騒音や悪臭の問題など周辺に環境の悪化をもたらす原因のものがないか物件の周辺も確認いたしましょう。ポイントといては昼間だけでなく早朝や夜間も現地を訪れ周辺を散歩してみること大切です。

 

*物件のチェックするポイント

【室外のチェックポイント】

物件の室内だけでなく外回りも充分に確認しなければなりません。まず、外壁の傷み具合は目視で行い、塗替え時期の確認は指で外壁をなぞります。その時、粉や塗装が指に付くようだと塗替え時期が来ていることになります。外壁の塗替えは100万円近く費用がかかってしまいますのでそのことを覚悟しておかなければなりません。

他には駐車場のコンクリート部分や基礎のコンクリート部分を目視で確認します。クラックなどのひび割れが激しい場合や地盤沈下や建物の傾きなどの不都合が考えられますので忘れずに必ず目視いたしましょう。
あと、日当たりがどうなのかも重要です。近くに山林があったり南側に高い建物が建っていたりする場合など問題がありそうな時は早朝・夕方に現地を訪れることも大切です。また冬季ならよいのですが太陽が高く日照時間の長い夏期などには冬期の状態が確認出来ないだけに特に注意が必要となります。

 

【室内のチェックポイント】

室内では不都合不具合が発生しやすい場所の水周りの確認が最も重要となります。キッチン周りやバスルーム、洗面所・トイレなどはその設備だけでなく天井や床なども現在どういった状態なのか入念に確認いたしましょう。
他には各部屋の天井にシミが無いかなどの確認も大切です。シミが有るということは雨漏りをしているということになります。特に雨漏りしやすい部屋の4隅やサッシの上・ベランダ下の部屋などを入念に目視し確認してください。
他には各部屋のドアや引き戸の開け閉めも行いましょう。閉めた時にきれいに閉じないや閉じた時に上か下に隙間が有るなどの不具合が有る場合は建物が傾いている可能性がありますので必ず行いましょう。

他には床のへこみきしみはないか、壁のクロスにヒビが入ったか箇所はないかなども重要です。床がぼこぼこしている場合は床を貼り付けているボンドのはがれ、ぶよぶよしている場合はシロアリの被害の可能性もあります。
またクロスにひび割れが入っている場合や建物の傾きの可能性があります。間取りや収納の多さなどももちろん重要ですが構造部分もそれ以上に重要となりますので慎重にチェックいたしましょう。

〇リフォームや修繕費用を含めて選ぶ
中古住宅の場合どうしても不具合や修復しなければいけない箇所が存在する場合が多々あります。しかし見た目が悪くてもその部分をリフォームすることで見違えるようになります。リフォームや修繕を覚悟の上で売出し金額だけでなく物件の修繕費用も含めたトータルの金額での検討が最も大切です。
ではそれぞれのリフォーム費用はどの程度必要なのかの目安を下記にまとめていますのでご参考にしてください。
(リフォーム前の状況や設備のグレードなどにより費用は違ってきますのであくまでも一般的な目安です)

 

□台所をシステムキッチンに変更及び周り改善・給排水設備改善:100万円前後

□タイル張り浴室をユニットバスに設備改善:約80万円前後

□汲み取り式便所から水洗ウォシュレットトイレに設備改善:100万円前後

□和室6畳二間を12LDKなどへの間取り変更:150万円前後

□和室6畳を洋室とクローゼットに変更:70万円前後

30坪程度の建物の壁面クロス全面張替:50万円前後

30坪程度の建物の床を全面上張替:70万円前後

□屋根外壁の塗替え:100万円前後

□テレビモニター・コンセント・ブレーカー盤新設などの電気改善:30万円前後

□トイレ・洗面台の新規取り替え設備:30万円前後

中古住宅にはメリットいっぱい

中古住宅の購入をお考えの方もたくさいおられるとおもいます。中古住宅のメリットは何と言っても新築住宅より少ない予算でマイホームを手に入れることが出来ることです。
最近では住宅ローンの金利も低水準であり、金利負担も少なく、家賃並みの支払いや物件によっては家賃並み以下の支払額でマイホームを手に入れることができます。賃貸住宅にはない、誰にも気兼ねすることなく気楽に暮らしていけますし、リフォームや改修工事を行うことにより新築住宅同様の快適さも求めることができます。
下記に中古住宅のメリットをまとめてみました。

〇家賃並みの支払いで中古住宅が買える

以前から「家賃並みの支払いで家を購入できる」というチラシなどを拝見することが多くなっています。以前からこのようなうたい文句が有りましたが、低金利の今では本当にそれが可能となっています。家賃を支払い続けるよりも自分の所有財産になる一戸建て住宅を買った方が得と考える方も多くおられるとおもいます。
では実際どのくらいの家賃を支払っている人がどのくらいの価格の一戸建てを購入できるのかを試算してみました。

*支払い年数30年、ボーナス払いなし、返済金利を1%と仮定した場合は100万円当たりの月々の返済額が3,216円となりますので、
家賃4万円の支払い額で約1240万円(40000円÷3216円×1001243万円)
家賃5万円の支払い額で約1550万円
家賃6万円の支払い額で約1860万円
の借り入れが可能とまります。

現在の住宅ローンは一定の要件を満たせば家を購入するために必要な仲介手数料や登記移転費用・火災保険料なども物件価格とともに借り入れることも可能ですので、頭金がまったく無くても購入が可能となります。

〇賃貸住宅と持ち家では快適さも違ってくる
賃貸住宅と持ち家では暮らしていく上での快適さはかなりの差があると言われています。まず賃貸住宅はオーナー様の利回りが低下しないよう建物にあまりお金をかけていない場合が多く隣の音が聞こえたり断熱性が劣っていたりする場合が持ち家に比べて比較的多いのが現状です。
また、平均的な専有面積においても持ち家を持っている方と賃貸で暮らしている方では統計上、大きな差が出てきます。
他には賃貸では勝手に手直しは自身のライフスタイルに適した改装はできませんが、持ち家なら誰にも気兼ねすることなく自由に変更可能となりますので、住み心地の良さや快適さが増すこととなります。


〇持ち家は老後の不安からも解消
持ち家と賃貸を比較した時、老後への不安は持ち家に軍配が上がります。家を買っておけば当初はローンの返済が必要ですが賃貸でも家賃の支払いが必要ですので変わりはないですが、ローンの返済が終了した時には、ただで住めることになります。もちろん修繕費用や税金などは必要となりますが、一生家賃を支払い続けるより格段に負担が少なくなります。
では、なぜ持ち家がないと老後の不安が増すのでしょうか。そのことの最大の理由は働いていける間は特別問題はないですが、働けなくなってから家賃だけを払い続けることは年金からの支出など負担がそれだけ多く年齢を重ねれば重ねるほどトータルの支払い額は増える一方となるからです。持ち家なら資産として残りますし、万一の時には抵当に入れて借入できますし、また売却することによって現金を手に入れることもできます。また、無くなったときには子供にも目に見える財産として残すこともできます。
国の調査では賃貸7割の人が老後に不安を感じているものの持ち家では5割にとどまっているとの調査もあるほどです。


中古住宅のリフォーム・リノベーション

築年数が経過し古くなった自宅や、または中古住宅を購入しキッチンやバスルームなどをきれいに改装や改良施工することを検討している人も多いのではないでしょうか。
リフォームという言葉は以前から良く使われていますが、最近では「リノベーション」という言葉をよく耳にします。リフォームとリノベーションを同じ意味で使われることが多くありますが、同じ改装や改良を加える工事のことでは同じなのですが、現在この意味の使い分けは曖昧になっており、ほぼ同じ意味で使われているのが現状です。国土交通省はこの違いを「ノベーション=新築時の目論見とは違う次元に改修する(改修)」「リフォーム=新築時の目論みに近づく様に復元する(修繕)」と定義しています。
中古住宅をリフォーム・リノベーションをして快適に暮らしましょう

〇中古住宅を購入しリフォームして住む
中古住宅のほとんどは誰かが住まいをしていた家となりますので、ある程度手入れをしないと快適に住めない場合も多々あります。中古住宅の中には不動産会社が買取ってある程度リフォームした後再販を物件もたまには出てきますが、大半は個人の方が使用したままの状態で売り出されるケースがほとんどとなるからです。
最近の住宅ローンでは中古住宅を購入する額に加えリフォーム費用も一緒に貸してくれますので、割安な中古住宅を購入し、自身のライフスタイルに合ったリフォームやリノベーションを施工し、居住性を確保した上で入居する人もふえています。リフォームなど改修工事を行う場合、外壁や水回りを主に行う方が多いとおもいます。
たとえば外壁の塗り替えや、キッチンをシステムキッチンに取り替えたり、タイル張りのお風呂をユニットのシステムバスに買えたりなどです、外壁や、水回りの改修工事は比較的費用が高くなってしまいますので、複数の工事業者から見積もりを取り寄せたり、工事内容などをしっかりと打ち合わせを行うなど、施工業者の選定身にも注意が必要とまります。

〇中古住宅をリノベーション・リフォームするメリット・デメリット
昔と今とではライフスタイルやニーズが日々変化しています。近年では畳の部屋が少なくなり、台所と居間が別々であった昔の間取りが現在ではLDK(リビングダイニング)として同じ空間で一室が好まれたりなどがあげられます。下記では中古住宅をリノベーションやリフォームする場合のメリットや注意点をまとめました。

*メリット
最大のメリットは新築住宅を購入するよりもコストを抑えることができることではないでしょうか。施工工事の内容やどこまで改良を加えるかにもよりますが、一般的な場合新築住宅を購入するよりも中古住宅を購入し、リフォームを行った方が2030%程度安くすむことが多くあります。
モデル例として同じ場所で同じ広さの新築住宅が2500万円だった場合、築20年の中古住宅を1500万円で購入し500万円のリフォームを行い2000万円で完成させるといった具合です。もちろん、最初から自分のスタイルに合った間取りを設計し新築住宅を建てるのがもっとも理想に近い住まいになると思いますが、中古住宅の場合でも500万円施工費用をかけることによりキッチン・バスルームなどの設備も新調できますし、コスト削減には最適な方法だとおもいます。

*デメリット
中古住宅の場合、どうしても間取りの変更や改装には限界が有ります。たとえば木造の場合、柱・梁・筋交いなどがありその場所を自由に取り壊すと構造上、耐久性・耐震性などにおいて問題がおこる可能性が有り取り払うことが出来ず、思い通りの間取りや広さに変更出来ないことも多々あります。
また、外回りの屋根や外壁を理想通りに変えるとなると比較多きな費用が発生することになりますので、改装は室内に限られてしまったりすることになってしまいます。他には築年数が30年以上経過などの古いお家は基礎部分など現在の耐震性能基準を満たしていないと考えられますので、基礎部分等の補強工事を行わない場合は、地震の時など不安を感じる方もられるかもしれません。

業者からリフォーム中古住宅が売りに出るのを待っているのではなく、割安な中古住宅を購入し、自身のライフスタイルに合った住まいにリフォーム・リノベーション施工を行い快適な住まいを自身で作っていくことも一つの方法として検討されてはいかがでしょうか。

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